Nombre: ABOGADOS COLOMBIA Universidad Nacional

Sobre este tema, ante varias preguntas que se nos hacen constantemente, recordemos que si el arrendador no tiene razones para terminar el contrato deberá indemnizar al arrendatario y si no avisa a tiempo, el contrato se renueva y si saca al inquilino habiéndose renovado, deberá indemnizar por los daños y perjuicios que le cause al arrendatario por esta terminación sin justa causa.

Recordemos que la ley le permite al arrendador terminar el contrato en cualquier momento sin indemnizar cuando necesita el inmueble para su propia habitación, cuando toca demoler para una nueva construcción o repararlo o cuando se venda el inmueble. Eso sí, debe avisar en cualquiera de los casos con 3 meses de antelación y constituir una garantía a favor del arrendatario.

Esta garantía no es una indemnización o dinero que se pague al inquilino, sino que se consigna ante un tercero, que se le entregará al arrendatario en caso de que el arrendador no cumpla lo que dijo iba a hacer con su inmueble, antes de 6 meses después de que el arrendatario desocupó.

Se tiende a creer equivocadamente que el arrendador debe darle al arrendatario 3 meses para desocupar el inmueble y esos 3 meses deben ser gratuitos y que además deberá pagarle una indemnización equivalente a 3 cánones de arriendo, eso es un error. Lo que dice la ley es que el arrendador debe notificarle al arrendatario que no renovará el contrato 3 meses antes de que se termine el plazo para que este se renueve y que adicionalmente le deberá pagar 3 meses de indemnización, lo que en la práctica se convierte en que cruzan cuentas y se elige dejar los últimos 3 meses gratis. (La indemnización de 3 meses disminuye a 1,5 meses cuando el contrato de arriendo ha durado menos de 4 años, así, los meses gratis se disminuyen bajo la misma lógica).

Como indica esta normativa, esto aplica para empresas, para personas naturales aplica el régimen creado por el Código General del Proceso, es decir para personas que incumplan más de una obligación en perjuicio de más de un acreedor, por más de noventa días. O cuando se le hayan iniciado dos o más procesos ejecutivos. En los dos casos el monto de las deudas incumplidas debe sumar más del 50% del total de las deudas a cargo del deudor que se desea declarar en insolvencia.

Recordemos que en el proceso divisorio es posible reclamar los frutos civiles que ha recibido sólo uno de los dueños del bien. Pedir los frutos civiles debe hacerse en la oportunidad que otorga el mismo proceso divisorio, esto según lo que indica el art 206 del cod general del proceso.

Sobre los embargos, para efectos del cobro de dinero (excepto para deudas por alimentos), recordemos que año a año la Superintendencia Financiera indica el monto de dinero inembargable que esté consignado en cuentas de ahorros. Es decir, dinero consignado en una o varias cuentas de ahorros. Así las cosas, por ejemplo, para este año 2023 en el que se hace este comentario, sólo lo que supere $44.614.977, podrá ser embargado. Si se tiene menos de esta cifra en cuentas de ahorros, no podrán embargarse.

Sobre las obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras en las propiedades horizontales, es necesario recordar que todas las propiedades horizontales deben tener un fondo de imprevistos tal como lo indica el art 35 de la ley 675 de 2001. Lo que dice este artículo no podemos interpretarlo como que la administración no pueda comprar nunca algo de emergencia, sin antes contar con la aprobación de la asamblea. Cada situación debe analizarse y mirarse considerando si se debe arreglar de inmediato o no, sustentando obviamente cada gasto con soportes en caso de que estemos ante una emergencia. La necesidad de atención urgente es lo que determina poder contar o no con la aprobación de la asamblea para disponer del dinero para imprevistos. Pero entonces, para evitar problemas, es mejor que la administración cuente con una caja menor para efectos de comprar elementos, herramientas etc. que se requieren en el diario mantenimiento de la copropiedad y que son urgentes efectivamente, pero de poco valor.

Sobre el tema tratado en el art 1797 del cod civil, es bueno recordar que si el inmueble a vender tiene afectación a vivienda familiar, debe previamente cancelarse esta para poder vender y si aún hay hijos que sean beneficiarios de dicha medida (menores de edad o en situación de discapacidad), debe contarse con la autorización de un juzgado de familia.

Ante varias preguntas al respecto, en relación a lo que indica el artículo 1781 del Cód civil, es bueno recordar que en Colombia es totalmente válido adquirir bienes sin contar con la firma de la pareja, ya que la sociedad de bienes entre la pareja existe si ya se formalizó el matrimonio o la unión marital de hecho. Igualmente, si no se ha formalizado nada pero se lleva más de dos años juntos, los bienes adquiridos por una de las personas de la pareja, entrarían a su sociedad de bienes, si la otra le pide a un juez que declare que dicha unión marital de hecho existe o existió.

Cuando se habla de culpa leve, como ocurre en este art 1317 del cód civil, debemos saber que se refiere al descuido o falta de diligencia en el desarrollo normal de los negocios, pues se deben administrar estos como "un buen padre de familia" dice la norma. Es decir, si en el desarrollo de las cosas, deben tenerse determinados cuidados que se sabe hay que asumir normalmente para que algo no se dañe, y no se hace, se comete culpa leve. Esta es distinta a actuar intencionalmente de manera negligente o con dolo. Es decir, la culpa leve se refiere a tener el cuidado normal de las cosas.

Para efectos de la reclusión domiciliaria u hospitalaria por enfermedad muy grave que indica el cod penal en su art 68, es necesario acotar que, en primer lugar, la enfermedad que aqueje al condenado debe ser considerada como muy grave, de acuerdo con los criterios del informe médico y en segundo lugar, la enfermedad de que se trata ha de ser incompatible con las condiciones concretas de reclusión en las que vive el condenado en el centro penitenciario. Debe fundarse en un concepto de Medicina Legal y en los casos en que no sea el INPEC el que determine el centro hospitalario, sino el mismo sentenciado, será éste quien correrá con los gastos que se generen.