Nombre: Abogados Colombia - Universidad Nacional

Se indica que la promesa debe ser por escrito, por esto se tiende a creer que debe hacerse ante notaría, esto no es así. Los requisitos en derecho deben indicarse de manera expresa en las normas, por tanto, si la ley no ordena un requisito este no se puede exigir. No es obligatorio entonces autenticar las firmas de la promesa ante notario para que esta sea válida. Pero si es posible hacerlo es mejor hacerlo, ya que en la notaría se verifica la identidad plena de la persona, con su huella digital y firma. Así quien contrata no corre el riesgo de que la otra parte no sea quien dice ser, por ejemplo.

Finalmente, en la promesa se debe indicar la fecha o momento exacto en que se debe cumplir, sea esto colocando un día concreto en el que se hará lo prometido o poniéndole una condición que se sabe a ciencia cierta que sí va a ocurrir, ya que si depende de algo que no se sabe si va a ocurrir o no, no tiene valor legal.

-Es común que la gente crea que el arrendador debe darle al arrendatario 3 meses para desocupar el inmueble y esos 3 meses no se los puede cobrar y además deberá pagarle una indemnización equivalente a 3 cánones de arriendo, eso es un error. Lo que dice la ley es que el arrendador debe notificarle al arrendatario que no renovará el contrato, 3 meses antes de que se termine el plazo para que este se renueve y que adicionalmente le deberá pagar 3 meses de indemnización, lo que en la práctica se convierte en que cruzan cuentas y se elige dejar los últimos 3 meses gratis. (La indemnización de 3 meses disminuye a 1,5 meses cuando el contrato de arriendo ha durado menos de 4 años, así, los meses gratis se disminuyen bajo la misma lógica).

-Esto implica entonces una estabilidad para el contrato de arriendo de vivienda, pues el arrendador, si no tiene razones para terminar el contrato deberá indemnizar y si no avisa a tiempo, el contrato se renueva y si saca al inquilino habiéndose renovado, deberá indemnizar por los daños y perjuicios que le cause al arrendatario por esta terminación sin justa causa.

-La ley le permite al arrendador terminar el contrato en cualquier momento sin indemnizar cuando necesita el inmueble para su propia habitación, cuando toca demoler para una nueva construcción o repararlo o cuando se venda el inmueble. Eso sí, debe avisar en cualquiera de los casos con 3 meses de antelación y constituir una garantía a favor del arrendatario (literal d del numeral 8 de este artículo 22),

Esta garantía no es una indemnización que se pague al inquilino, sino que se consigna ante un tercero, que se le entregará al arrendatario en caso de que el arrendador no cumpla lo que dijo iba a hacer con su inmueble, antes de 6 meses después de que el arrendatario desocupó.

-Igualmente el arrendador puede terminar el contrato en cualquier momento sin indemnizar, cuando el arrendatario no paga el arriendo.

Este artículo 597 se debe leer en consonancia con el artículo 602 de este mismo código general del proceso, en el que se indica que la única opción que tiene la persona demandada en un proceso ejecutivo, para levantar el embargo y secuestro o para evitarlos, es presentar una caución "por el valor actual de la ejecución aumentada en un cincuenta por ciento (50%)". O sea, si se ofrece al juzgado una caución por el 150% del valor señalado en el mandamiento de pago, la medida cautelar deberá ser levantada obligatoriamente. Para ofrecer dicha caución la persona demandada puede acudir a pólizas judiciales, garantías bancarias etc. 

Muchas veces se consulta si el arrendatario puede pedir indemnización cuando el arrendador termina el contrato y no usa el local para un negocio propio, pero sí se lo arrienda a un tercero que pone un negocio distinto al que tenía el arrendatario. Se podría pensar que según lo que dice el artículo 522 ("Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario") sólo se deberá indemnizar si se arrienda a un tercero para un negocio similar al que tenía el arrendatario anterior. Pero si vamos a los principios generales del derecho que regulan el incumplimiento de los contratos, podemos deducir que el arrendador que no respete el derecho de renovación, deberá indemnizar al arrendatario en cualquier caso, ya que la ley sólo le permite terminar el contrato sin indemnizar, por las tres causales que indica este art 518. En otras palabras, el arrendador que termine unilateralmente un contrato de arriendo comercial que lleve más de dos años siempre deberá pagar indemnización, en cualquier caso. Sólo para los 3 casos que indica este artículo 518 no deberá pagar indemnización.

Cuando en el decreto 1074 de 2015 se dijo que la aceptación tácita de la factura electrónica ocurría 3 días después de recibirse la mercancía o servicio, se generó una confusión con lo ordenado en este artículo del código de comercio. En la práctica, no sería posible rechazar una factura que no se ha emitido aún y en este sentido, sigue primando lo indicado en este artículo, según el cual sólo cuando se envía la factura inicia el conteo del término para rechazarla.

El plazo de 10 años que indica este artículo no aplica de manera automática en todos los casos. Es necesario entender que este artículo se refiere al hecho de que si se hace la sucesión cuando ya ha pasado todo este tiempo, es muy probable que quien haya tenido por más de 10 años la posesión de los bienes dejados por la persona fallecida, alegue que ya prescribieron a su favor y en este sentido, como efecto lógico ya se perdió la oportunidad para reclamar la herencia. En otras palabras, si aun habiendo pasado más de 10 años sin hacer el proceso de sucesión, todos los herederos están de acuerdo y ningún tercero se opone por haber tenido la posesión de las cosas durante los últimos 10 años, se puede hacer la sucesión ante notario sin inconveniente, incluso se puede hacer ante juzgado y si nadie alega la prescripción tampoco habría problema, porque recordemos que la prescripción es algo que se debe alegar y el juez no la puede declarar por su propia decisión, si no únicamente si alguien se la pide.

En casos de traslado es necesario que el INPEC no sólo se limite a mencionar cual de las causales indicadas en este artículo toma para trasladar el recluso, sino que debe explicar de manera amplia y suficiente las razones que motivan el traslado. El traslado es un acto administrativo como cualquier otro y por tanto debe cumplir el deber de motivación que se le exige a cualquier otra decisión de un funcionario público. La Corte Constitucional ha indicado en varias ocasiones que no todas las personas privadas de la libertad podrán ser recluidas cerca a su residencia o sus familias, pero esto no implica que el INPEC deba dejar de explicar siempre cuáles son las razones para hacer cada traslado, indicando los criterios de seguridad, físicos, económicos etc que tuvo en cuenta, ya que sólo así se garantiza que la ciudadanía pueda interponer los recursos necesarios en contra de dichas decisiones si no está de acuerdo, es decir, solo así se garantiza el debido proceso.

Ante varias consultas que nos han realizado al respecto, es bueno recordar que nunca una misma persona puede ser contadora y revisora fiscal de una misma copropiedad. El código de ética profesional lo inhabilita para ejercer estas dos funciones de manera simultánea, pues perdería su objetividad e independencia, ya que no puede ser la misma persona la que elabora los informes y la que los revisa obviamente.

Se podría decir que una obligación adicional del arrendador es recibir el pago del arriendo. Los arrendatarios tienden a alegar que el arrendador no quiso recibirle el arriendo y por eso no es culpa de ellos la terminación del contrato. Esto es un error, porque si el arrendatario no tiene la prueba de que pagó, la ley asume que lo incumplió fue él y no el arrendador.

Así las cosas, si el arrendador se niega a recibir, el arrendatario tiene la obligación de pagar el arriendo ante el Banco Agrario. Para esto, el arrendatario sólo tiene 5 días hábiles después de que se venció el plazo para pagar a tiempo. O sea, si debía pagar del 1 al 5 del mes y el arrendador no le quiso recibir en ese plazo, el arrendatario sólo tiene 5 días hábiles adicionales para ir al banco a consignar el arriendo.

Esto aplica tanto a vivienda urbana en aplicación de lo que ordena expresamente la Ley 820 de 2003, como para locales comerciales por analogía.

La demanda de impugnación de la decisión tomada violando la ley o el reglamento va dirigida contra la copropiedad y la atiende un juez civil del lugar. Esta demanda solo se puede instaurar antes de que pasen dos meses desde que se tomó la decisión por fuera de la ley, pero si la decisión está sujeta a registro, como por ejemplo cuando se nombra un nuevo representante legal (esto se registra ante la Alcaldía local), los dos meses no inician sino a partir de la fecha de la inscripción.

Por otro lado, si la decisión de la asamblea trata sobre un objeto ilícito o una causa ilícita, la decisión padece de nulidad absoluta y por tanto no importa que ya hayan pasado dos meses, en este caso el proceso jurídico a seguir es distinto.

Para ambos casos, cuando se radica la demanda se puede solicitar provisionalmente, es decir como medida cautelar, la suspensión de los efectos del acto o decisión demandada.