Código de Extinción de Dominio
Artículo 92. Mecanismos para facilitar la administración de bienes

Los bienes con extinción de dominio y afectados con medidas cautelares dentro del proceso de extinción de dominio podrán ser administrados utilizando, de forma individual o concurrente, alguno de los siguientes mecanismos:

 

1. Enajenación.

 

2. Contratación.

 

3. Destinación provisional.

 

4. Depósito provisional.

 

5. Destrucción o chatarrización.

 

6. Donación entre entidades públicas.

 

Venta masiva de bienes: se llamará Venta Masiva al mecanismo de administración de bienes con el que cuenta el administrador del FRISCO para agrupar conjuntos de bienes de todas las tipologías y adjudicarlos en bloque. Para ello, podrá de manera directa o con la participación de un estructurador experto en el negocio de origen nacional o internacional, determinar el conjunto de bienes, la estimación del valor global de los mismos, los mecanismos de valoración, el precio mínimo de venta y los descuentos procedentes de conformidad con el estado físico, jurídico y el entorno de los activos, lo anterior se estimará mediante una metodología técnica, que tenga como punto de partida el avalúo de los bienes individualmente considerados.

 

Precio de venta masiva de bienes: Para determinar el valor global de la Venta Masiva, se autoriza al administrador del FRISCO para que el precio base de venta individual de los bienes que lo componen sea inferior al avalúo catastral, que para estos efectos no podrá ser menor al sesenta por ciento 60% del avalúo comercial, cuando la determinación del precio global se relacione con un costo de oportunidad determinado por la conveniencia de la venta inmediata respecto de los costos y gastos que impliquen a futuro la administración del bloque de bienes, lo que será reflejado en la justificación financiera; sin que lo anterior desconozca derechos notariales y registrales y normas sobre lesión enorme.

 

VENTA MASIVA DE BIENES: se llamará Venta Masiva al mecanismo de administración de bienes con el que cuenta el administrador del FRISCO para agrupar conjuntos de bienes de todas las tipologías y adjudicarlos en bloque. Para ello, contará con la participación del estructurador experto en el negocio de origen nacional o internacional que será el encargado de la determinación del conjunto de bienes, de la estimación del valor global de los mismos, mecanismos de valoración, el precio mínimo de venta y los descuentos procedentes de conformidad con el estado físico, jurídico y el entorno de los activos el cual se estimará mediante una metodología técnica, que tenga como punto de partida el avalúo de los bienes individualmente considerados.

 

PRECIO DE VENTA MASIVA DE BIENES: Para determinar el valor global de la Venta Masiva, se autoriza al administrador del FRISCO para que el precio base de venta individual de los bienes que lo componen sea inferior al avalúo catastral, que para estos efectos no podrá ser menor al setenta por ciento 70% del avalúo comercial, cuando la determinación del precio global se relacione con un costo de oportunidad determinado por la conveniencia de la venta inmediata respecto de los costos y gastos que impliquen a futuro la administración del bloque de bienes, lo que será reflejado en la justificación financiera; sin que lo anterior desconozca derechos notariales y registrales y normas sobre lesión enorme.

Valoración de Bienes Inmuebles para comercialización: En aras de facilitar la administración y disposición de bienes inmuebles urbanos, extintos y autorizados para enajenación temprana, de personas naturales o jurídicas, cuyo valor catastral sea hasta de mil (1.000) SMLMV, el precio mínimo de venta que establezca la Sociedad de Activos Especiales SAE S.A.S, corresponderá al valor del avalúo catastral vigente definido por la autoridad catastral, más un factor diferencial, entendido este como la relación que hay entre los valores catastrales y comerciales de cada uno de los municipios, calculado con base en un estudio de las transacciones del mercado inmobiliario históricas, que será determinado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística - DANE Y el Instituto geográfico Agustín Codazzi - IGAC, para cada ciudad principal, departamento y para cada tipología de inmuebles.

 

Los criterios para determinar el valor mínimo de venta descritos en el presente artículo operaran únicamente para la venta individual de activos. En caso de que se determine por la entidad, o a solicitud de parte que el activo presenta un estado físico que no corresponda a las condiciones del mercado promedio o se encuentre en estado de deterioro, el valor corresponderá al valor comercial determinado a través de avalúo comercial.

 

El DANE e IGAC tendrán un término de cinco (5) meses contados a partir del 1 de noviembre de 2021, para desarrollar y publicar el mencionado estudio requerido para la valoración de bienes inmuebles para su comercialización. Para lo anterior, los Gestores Catastrales suministraran la información requerida para el cálculo del Factor Diferencial. El DANE Y el IGAC deberán actualizar anualmente el referido estudio.

 

Valoración de Sociedades para comercialización: En aras de facilitar la administración y disposición de sociedades y establecimientos de comercio, extintos y en proceso de extinción de dominio, que tengan patrimonios inferiores a los 40.000 SMMLV o que tengan ingresos inferiores a 5.500 SMMLV, la Sociedad de Activos Especiales SAE S.A.S., como administrador del FRISCO, los comercializará bajo la siguiente metodología:

 

El valor de venta de la sociedad será el valor que resulte de aplicar el 70% del múltiplo de EBITDA del sector económico, entendido este como el múltiplo promedio de transacciones de industria de empresas similares, si existiese, o la actividad económica que desarrolla como objeto social y sumando el saldo de la caja al momento de la enajenación y restando el saldo de la deuda financiera al momento de la enajenación, de acuerdo a la siguiente fórmula siempre y cuando el EBITDA sea mayor que cero ;

 

VALOR ENAJENACIÓN = EBITDA acumulado para los últimos doce meses al momento de la venta de la compañía a enajenar multiplicado por el 70% del múltiplo de EBITDA del sector, menos el Saldo de la Deuda Financiera más el saldo de caja, inversiones liquidas y saldo en bancos al momento de la venta.

 

Los Múltiplos de EBITDA deberán ser provistos por entidad técnica financiera competente vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia.

 

El EBITDA será igual a la utilidad operacional acumulada de los últimos doce meses más las depreciaciones y amortizaciones acumuladas de los últimos doce meses de la compañía a enajenar.

 

Para las sociedades que no estén facturando y no tengan EBITDA positivo o el valor de los activos menos los pasivos sean mayor que el valor de enajenación, el valor de enajenación de la compañía deberá ser igual al valor patrimonial neto de la compañía, el cual corresponde al valor de los activos menos los pasivos de la compañía a enajenar al momento de la enajenación.

 

Venta Directa a entidades públicas. El administrador del FRISCO podrá promover con las entidades territoriales, la extinción de obligaciones por conceptos de impuestos, valorización, inversiones, mejoras y otras que recaigan sobre los bienes objeto de venta o sobre la totalidad de inmuebles administrados en la jurisdicción de la entidad territorial.

 

En el caso de participaciones accionarias o de capital, sociedades o establecimientos de comercio, la Sociedad de Activos Especiales podrá otorgar derecho de preferencia en la compra a entidades de derecho público cuando las circunstancias de interés público evidencien que es pertinente.

Parágrafo 1º. En el evento de devolución de bienes que fueron objeto de Venta Masiva, el administrador del FRISCO deberá cumplir la orden judicial a través de la entrega del valor comercial del bien al momento de la Venta Masiva, junto con los rendimientos financieros generados hasta el cumplimiento de la orden judicial de entrega, previa deducción de los gastos de administración. En todo caso, dicho precio no necesariamente deberá coincidir con el valor asignado en la discriminación de precios del valor global de Venta Masiva.

Parágrafo 2º. En el evento en que los valores correspondientes al cumplimiento de órdenes de devolución superen los montos destinados a la reserva técnica, el administrador del FRISCO podrá afectar los recursos del Fondo. Para ello, el administrador podrá solicitar la modificación del presupuesto del Fondo al Consejo Nacional de Estupefacientes en cualquier momento, para lo cual se convocará sesión ordinaria o extraordinaria, según sea el caso.

Parágrafo 3°.  En el evento en que los valores correspondientes al cumplimiento de órdenes de devolución superen los montos destinados a la reserva técnica, el administrador del Frisco podrá afectar los recursos del Fondo. Para ello, el administrador podrá solicitar la modificación del presupuesto del Fondo al Consejo Nacional de Estupefacientes en cualquier momento, para lo cual se convocará sesión ordinaria o extraordinaria, según sea el caso.

 

Parágrafo 4°. En los casos de venta masiva de bienes, el administrador del FRISCO podrá expedir acto administrativo que servirá de título traslaticio de dominio del bien a favor del comprador, el cual deberá inscribirse en el evento en que los bienes sean sujetos a registro. Lo anterior, sin perjuicio de las acciones de verificación que puedan adelantarse para establecer el origen lícito de los recursos que destine el comprador para la adquisición.

 

Parágrafo 5º. En todo caso, solo se entenderá como venta masiva, agrupaciones de mínimo 20 unidades inmobiliarias, dentro de las cuales, además de los inmuebles no sociales, podrán incorporarse inmuebles de sociedades en liquidación que cuenten con aprobación de enajenación temprana o inmuebles de sociedades activas cuyo objeto social sea el de actividades de carácter inmobiliario.

 

Parágrafo 6°. Sin perjuicio de la comercialización individual de los bienes, el administrador del FRISCO podrá, con el apoyo de expertos, adoptar mediante acto administrativo, metodologías fundamentales en factores econométricos para la valoración de activos urbanos con información catastral disponible, que sean susceptibles de enajenación a través de ventas masivas.

 

Parágrafo 7°. Será causal de terminación anticipada de los contratos de arrendamiento suscritos por el FRISCO, i) Condiciones no acordes al mercado, de acuerdo con los estudios técnicos que para el caso determine el administrador en su metodología; ii) La destinación definitiva de los inmuebles de conformidad con lo previsto en esta Ley; iii) Los contratos celebrados que no se acojan a las condiciones establecidas en la metodología de administración del FRISCO.

 

Configurada la causal de terminación anticipada, el administrador del FRISCO podrá ejercer las facultades de policía administrativa previstas en esta Ley para la recuperación del activo. En todo caso, el administrador del FRISCO, no podrá celebrar contratos de arrendamiento con el afectado dentro del proceso de extinción de dominio o sus familiares dentro del cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad y primero civil.

PARÁGRAFO 7°(sic).  Los contratos de arrendamiento o de explotación económica que se suscriban sobre los bienes del FRISCO a partir del 1 de noviembre de 2021, deberán contar con una garantía que respalde el cumplimiento de las obligaciones a cargo del arrendatario o contratista, la cual podrá ser expedida por una compañía de seguros o una afianzadora legalmente establecida en Colombia. En todo caso, el administrador del FRISCO podrá optar por mecanismos de reaseguros u otro tipo de garantías comercialmente aceptadas para garantizar la cobertura de los contratos de arrendamiento vigentes que no cuentan con ningún tipo de aseguramiento.

Colombia Art. 92 Código de Extinción de Dominio

Mejores juristas

Abogados Colombia - Universidad Nacional

---

WORK-ABG 3043915730

---

Johanna Pinto

---

Asesoría jurídica Daniel

---

Montenegro Galindo Abogados

---

Todos los juristas

¿Es Usted jurista? ¿Necesito nuevos clientes?
Publique la información de sí mismo
Registrarse