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El régimen de propiedad horizontal Artículo 46 Colombia


Vigente, con las modificaciones. Última actualización 27/11/2021

El régimen de propiedad horizontal
Artículo 46. Decisiones que exigen mayoría calificada

Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:

1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.

5. Reforma a los estatutos y reglamento.

6. Desafectación de un bien común no esencial.

7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.

9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

10. Liquidación y disolución.

PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.



Colombia Art. 46 El régimen de propiedad horizontal
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Los comentarios de los usuarios

Si se desea hacer una automatización de un edifico, y el total del proyecto supera las cuatro expensas, pero el recaudo que se hará es solo del 40% es decir es menor al valor total, ya que el resto del valor es financiado, y se pagará con el valor que se recauda mensualmente. En ese caso también requiere mayoría calificada?

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La mayoría calificada en este caso se refiere a que mínimo el 70% de los propietarios (o del coeficiente de propiedad), debe estar de acuerdo con dicho asunto. Las mayorías calificadas se refieren a cumplir un % especial de votación favorable, no sólo de asistencia a la reunión.


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Buenos días: podría, por favor, aclararme si en la mayoría calificada a la que hace referencia el articulo 46 de la ley 675 se toman decisiones solo con la asistencia del 70% de los propietarios o es con los votos del 70%? porque en asamblea con asistencia del 80% de jpropietarios pero con votación favorable del 55% de los asistentes nos asignaron una cuota extraordinaria que equivale a SIETE veces el valor de nuestra cuota ordinaria.

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Buenos días, a la actual administración, el consejo le dio NO renovación a su contrato y unos 74 propietarios que en su carta dicen que suman el 20% del coeficiente de la unidad, solicitaron por escrito que en la Reunión extraordinaria mas próxima a celebrarse (ojo ya se realizo la asamblea general el 24 de febrero de este año y a la fecha no tenemos copia del acta) una nulidad de la decisión tomada por el consejo con relación al contrato de la administración.

En estos momentos, tenemos que de las 74 firmas que daban el coeficiente, una esta falsificada y 5 propietarios retiraron su firma con carta a la administración, debido a que fueron engañados en su buena fe y no les explicaron claramente que la finalidad de esa supuesta reunión extraordinaria no era para aprobar un manual de convivencia, es en realidad una cortina de humo para que se retracten o se anule una decisión tomada por el consejo ya que en el orden del día colocaron un punto de descargos de la administración.

Quien realizo la convocatoria fue la misma administración motivada por esta supuesta carta de los 74 propietarios, aun teniendo conocimiento de la falsedad en la firma y que esto se convierte en un fraude en el proceso.

ayer, fue la primera convocatoria a la asamblea extraordinaria en donde lógicamente no estaba el 70% + 1 del coeficiente y el viernes tenemos el segundo llamado, donde tampoco existirá ese porcentaje del 70% mas 1 pero el punto que a ella le interesa si lo quiere colocar a votación porque su finalidad es quedarse en esta unidad.

Por favor una asesoría con este tena.

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Cordial saludo,

A su pregunta: "Buenos días, tuvimos asamblea general el mes pasado y nos impusieron una cuota extraordinaria de 500.000 dividida en 12 cuotas que para abonar a 2 demandas que tiene el conjunto una laboral de la sra del aseo y otra de la empresa de seguridad porque la administración cancelo el contrato sin respetar las clausulas de terminación, la reunión fue virtual y nunca nos dieron la opción de votar que no se estaba de acuerdo o en blanco ni hablar ya que silenciaron todos los micrófonos, si no que si el valor de 500.000; 600.000 o 700.000 además que empezando porque van hacer como 3 años así la cuota de administración es de 53.000, ósea que eso no está permitido, les agradezco mucho su ayuda ya que yo solo cuento con un mínimo y mi esposo está sin trabajo. No me parece justo fue por negligencia de ellos."

Respondemos: Debe usted solicitar actas de la asamblea y/o que le informen directamente el valor de las cuotas. Lamentablemente es muy común que las copropiedades por ahorrarse un pequeño dinero, vinculan por prestación de servicios a sus trabajadores, y finalmente los demandan por sumas gigantescas.


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Buenos días, tuvimos asamblea general el mes pasado y nos impusieron una cuota extraordinaria de 500.000 dividida en 12 cuotas que para abonar a 2 demandas que tiene el conjunto una laboral de la sra del aseo y otra de la empresa de seguridad porque la administración cancelo el contrato sin respetar las clausulas de terminación, la reunión fue virtual y nunca nos dieron la opción de votar que no se estaba de acuerdo o en blanco ni hablar ya que silenciaron todos los micrófonos, si no que si el valor de 500.000; 600.000 o 700.000 además que empezando porque van hacer como 3 años así la cuota de administración es de 53.000, ósea que eso no está permitido, les agradezco mucho su ayuda ya que yo solo cuento con un mínimo y mi esposo está sin trabajo. No me parece justo fue por negligencia de ellos.

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Cordial saludo,

A su pregunta: "Si en una asamblea, se tiene una posible empate técnico, pero la administración toma la decisión a su favor, de aprobar el presupuesto por una diferencia de 3 votos únicamente, que medidas se pueden tomar debido a que con esto se aprueba un aumento bastánte significativo en la cuota de administración y la plataforma que se uso para la asamble virtual, eliminó a gente previo a la votación. Muchas gracias!"

Respondemos: Hay que leer el reglamento de la copropiedad y ver si efectivamente es un empate o no lo es. Porque matemáticamente un solo voto es suficiente para que un número sea mayor a otro. Si efectivamente esto está en contra del reglamento usted puede convocar a una adamblea extraordinaria.


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Si en una asamblea, se tiene una posible empate técnico, pero la administración toma la decisión a su favor, de aprobar el presupuesto por una diferencia de 3 votos únicamente, que medidas se pueden tomar debido a que con esto se aprueba un aumento bastánte significativo en la cuota de administración y la plataforma que se uso para la asamble virtual, eliminó a gente previo a la votación. Muchas gracias!

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Cordial saludo,

A su pregunta: "buenas si se convoca asamblea con mayoria calificada y no hay quorum , se puede convocar a una segunda asamblea decisoria con mayoria calificada"

Respondemos: Sí, se puede.

Atentamente,

Mario Montenegro


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buenas si se convoca asamblea con mayoria calificada y no hay quorum , se puede convocar a una segunda asamblea decisoria con mayoria calificada

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Cordial saludo,

A su pregunta: "En el caso de una Parcelacion cuyos coopropietarios (en su mayoria) desean acogerse a la Ley 675, pregunta: ¿Que porcentaje de vecinos se precisa para su legal aprobación y aplicacion a la totalidad de vecinos afectados?"

Respondemos: Si le entendí bien, ustedes quieren hacer una propiedad horizontal sobre bienes inmuebles de terceros que no quieren aportar dichos inmuebles. Esto no se puede sin su voluntad.


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Cordial saludo

En el caso de una Parcelacion cuyos coopropietarios (en su mayoria) desean acogerse a la Ley 675, pregunta: ¿Que porcentaje de vecinos se precisa para su legal aprobación y aplicacion a la totalidad de vecinos afectados?

Gracias

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Cordial saludo

Ante su pregunta: "...Buenos dìas, la disminuciòn de la cuota de Administraciòn necesita para su aprobaciòn MAYORÌA CALIFICADA..."

Respondemos: Hago claridad en lo siguiente, no debe decirlo el reglamento lo dicta la ley 675 del 2001 como norma que regula la Propiedad Horizontal. Dando respuesta a su pregunta, esa disminución debe ser aprobada por la asamblea de Copropietarios por Mayoría Calificada.


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Atentamente,

Kevin Prieto Malaver

Socio Fundador

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Cordial saludo

Ante su pregunta: "...Se pueden variar alturas y quitar aislamientos en zonas comunes sin aprobación de la Asamblea ..."

Respondemos: Todo las acciones que se realice por parte de la administración no debe estar sujeto a aprobación de la asamblea, para eso se designo también al Consejo quienes también propenderán por el bien de la comunidad, con gusto le podemos guiar en temas de Propiedad Horizontal tenemos expertos en el tema.


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Cordial saludo,

A su pregunta: "Buenos dìas, la disminuciòn de la cuota de Administraciòn necesita para su aprobaciòn MAYORÌA CALIFICADA ?. Gracias."

Respondemos: Depende de lo que diga el reglamento en sí sección de votaciones.


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A su pregunta: "se pueden variar alturas y quitar aislamientos en zonas comunes sin aprobación de la Asamblea ?"

Respondemos: Se puede desde que se base en el reglamento de propiedad horizontal, y de que no utilice nuevos presupuestos.


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Buenos dìas, la disminuciòn de la cuota de Administraciòn necesita para su aprobaciòn MAYORÌA CALIFICADA ?. Gracias.

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Se pueden variar alturas y quitar aislamientos en zonas comunes sin aprobación de la Asamblea ?

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Buenas noches, si señor todo debe establecerse el debido proceso, primero ante la asamblea y luego los permisos correspondientes. En iustateraabogados@gmail.com podemos darle una solución y guía analizando el caso con base a sus hechos expuestos y acompañarlo en el proceso, tenemos los mejores especialistas y los mejores resultados, puede comunicarse también al numero 301 450 2210


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  • Se pueden hacer cambios en zonas comunes, como cielorraso falsos y eliminación de aislamientos en sala de recepción y salón de reuniones en un conjunto de edificios ?
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